最近有很多兄弟对预测绘报告是什么充满疑问。还有其他网友想搞清楚预测绘和实测绘 3%。对此，碳百科整理了相关的内容，希望能给你带来帮助。
上文已经详细讲述了公摊的起源，今天这篇文章带大家深入了解下公摊这个熟悉而陌生的概念。
在平常的生活中，一旦涉及到定义或者计量方法这些概念就会显得比较枯燥，但如果不能对这些概念有一个清晰的了解，也就很难去理解这些概念背后的含义。
从基础说起，整个公摊制度涉及到建筑面积，套内建筑面积、公摊面积和公摊系数的概念，以这四个概念可以形成几个最为著名且简单的公式：
①建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
②公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）
③公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
④套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
从表面上来看这四个公式简单且严谨，似乎能够很好地概括公摊的内涵，但如果对这概念进行拆解，就会慢慢发现背后的门道。
首先是公摊面积，在国家标准中与之相对应的名词是“应分摊的公用建筑面积”，所涉及的包括两个部分，均是以列举的形式将之展现出来。
第一部分：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
第二部分：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
房屋公摊部分
从上面我们可以发现，很多人们认为属于公摊面积的绿化带、游泳池、楼宇之间的道路其实并不属于公摊面积，这些涉及的是“容积率”的概念。
同时，公摊面积不含地下车位面积，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公摊面积。
所以有的开发商将独立使用空间且已出售的机动车车库计入公摊面积是不正确的。
而对于公摊面积，且不说上面的划分是否合理，仅从这些字面上如此多的项目就能够了解到公摊面积是很难核实与测量的。
一块面积是否划入公摊，更不是非专业人士能够思量与定夺的，对一个普通的购房者，是极难用自己的能力来进行测量。
所以当普通的购房者对公摊面积存疑之时，只能求助于专业的测量机构对其进行测量。
下一个有意思的概念是公摊系数，从列明的公式可以了解，如果想得到这个建筑的公摊系数，就需要知道整个建筑物的总公摊面积。
假设有一栋25层的电梯高层公寓，每层4套住宅，每套建筑面积100平米，整栋楼的建筑面积为10000平方米，如果公摊面积为4000平方米，那么公摊系数就为40%。
现在的情况是购房者对于一套住宅，仅仅它的公摊系数，但是对于这个系数是否合理，却没有一个准确的认知。
对于不同类型住宅的公摊系数，目前也只在业内形成了一个大致范围的共识，却没有任何一条法律法规对其标准进行了规定。
所以就存在着一个问题，开发商可以在保持建筑面积的前提下，肆意的增加公摊面积而不违法。
除了上述两个概念以外，有一个概念在计算面积的时候是一个有趣的点，它就是最后一个式子中的“阳台面积”，对于不同阳台面积的测算方式一共有四种，比较有意思的是前两种。
如果是封闭式的阳台，以外围水平投影面积计算建筑面积。如果是挑台（底阳台）也就是未封闭的阳台，按照其地板水平投影面积的一般计入建筑面积。
封闭式阳台和开放式阳台
简单的来说就是阳台如果封了窗就全部计入建筑面积，如果没有封窗就按照一半的面积计入建筑面积。
在如今房价远远超过落地窗价格的今天，只要你细心就能发现，越来越多的住宅的窗台都是封闭式。而很多的老小区，阳台多还是开放式的结构。
在了解完这些概念以及概念之后的具体含义之后，很多人就会有一个直观的想法或者问题。
如果通过房屋预售制度购买一手房，没有作为实物的房子摆在那里，如何知道这个房子的实际公摊？
根据国家规定，通过房屋预售制度销售期房，需要取得《预售许可证》。
商品房预售许可证
而开发商办理预售许可证的前提之一，就是要有正规的测绘机构出具的预测绘报告。
而这样的预测绘报告是根据开发商所提供的规划部门所审批之后的图纸和公摊面积的说明为材料，来测绘出各套房产的公摊面积、套内面积以及建筑面积，简而言之就是“空对空”。
实际的公摊面积，只有等到盖出来才知道。
所以销售人员在卖房之时，对于各套房屋的公摊面积以及公摊系数大小，大多只做一个简单的介绍。
也就是在购房者花真金白银买房的时候，并不知道图纸上的房屋与未来交付的房屋能否匹配，存在着当未来的建设中出现规划的变更而影响到套内面积与公摊面积的风险。
为了应对这样的风险，很多开发商在销售的时候一般只是按照房屋的建筑面积进行销售，而不将套内建筑面积和公摊面积向购房者进行提前公示。
购房者和开发商所签订的也是预售合同，在真正交房时，只需满足法律上所要求的总建筑面积误差范围不超过3%的限制。
公摊面积即使有所增大，套内建筑面积有所缩小，只要在这比例之内都是合法的，购房者所需承担的这种合法的损失，最高能达到6%。
《商品房销售管理办法》第二十条
既然公摊面积实际上增大了购房与交房的误差，给双方增加了沟通的成本，也很容易引起不必要的麻烦，那开发商为什么不选取其他的计价方式呢？是没有吗？
其实不是，2001年颁布并实施的《商品房销售管理办法》中明确规定，开发商可选择按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价三种计价方式，只是开发商们都坚定地选择了对其有利的“按建筑面积计价”的模式。
《商品房销售管理办法》第十八条
凡事有因必有果，有果自有因。一个事物的出现有其特定的历史原因，但随着时过境迁、外部环境的不断发展，这个事物的合理也会慢慢的丧失。
有时候，事物的消亡也是一种进步。下一篇文章将会从各个角度分析公摊制度的所带来的困扰和损失已经远远地超过了它所带来的优势。
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