房地产需求预测的方法有哪些？最近有很多老铁都在搜这个问题。还有少部分人想搞清楚房地产的需求分析。对此，碳百科准备了相关的攻略，希望能对你有所帮助。
近期房地产市场表现很有意思，有看涨的，有看跌的，有着急买楼的，有着急卖房的，各种各样的说法都有，估计大家都懵了。
上周陪朋友去看了一个区域的楼盘，看盘的过程中，和销售经理、购房客户都聊了一下，觉得大家在认识房价的问题上，太简单了。要不然被销售忽悠进场了，要不然听了专家意见来买房子。总之就是没有逻辑。
我不是房地产专业人士，但是我有逻辑，知道一件商品的价格和价值是有规律和支撑的，价格的涨跌是可以通过逻辑解释的，所以在和销售经理讨论购房逻辑的时候，他也觉得我的角度很清奇。今天有空写出来和读者分享。看官有不同的意见，您说的都对。
专业的分析师经常说，房地产长期看人口，中期看规划，短期看金融。说的对不对，肯定对。拿来用，行不行，肯定不行。
为什么不行，因为你没有把这个结论的逻辑搞清楚。比如长期看人口，有人就说了，现在出生率下降了，房地产要跌了。请你看清楚，长期看人口，是长期。
长期看人口怎么理解，就是现在下降的人口，什么时候导致下降。2023年出生的人，什么时候会有购房需求，起码得2048年以后，25年以后的事情，你操什么心。
所以，现在有买房需求的人是25年前出生的人，就是1998年之前。你应该看25年前到30年前出生人口，再倒推在现在，看购房需求。如果人家说人口下降，你就着急卖房子，那样你就是妥妥的韭菜。
不仅要从时间上看人口，还要从人口的流动上看。你说人口减少，那是全中国人口减少。但具体到某个城市，某个区域就不一样了。
如果你拿着全中国人口减少来说事儿，却对你想要购房区域的人口趋势不考察，不知道流入和流出趋势或者规律，那只能说你又被专家忽悠了。
人口是什么，人口是支撑房地产的根本。没有人，就没有住房需求。
但是仅仅看到人口还不够，你要看人口的结构、素质、收入和杠杆支撑能力。
简单地说，一个钢铁厂周围有3万人口很正常，但是他年薪只有6万块，他住房需求大概只能支撑每平方米1万块的房价；钢铁厂搬迁了，准备引入一个互联网大厂，钢铁厂工人跟着搬迁了，又来了3万码农，但他们年薪平均60万，你说说这个地方的房价会涨多少？这么说你就明白了吧？
仅仅这些还不够，你要看人口结构，一个老城区，30万人口，有8万是老人、有7万是孩子，那么能够支撑住房需求的只有15万人口；一个新开发的城区，绝大多数都是工作人口，他们能支撑的需求又是什么？
说到这里，你能明白长期看人口是什么意思了吧？
但是你还不会用，怎么用，要建立一个模型，然后去找数据，做计算，做判断。
没有数据、没有模型、没有判断，你就敢上车，跟进场没有什么区别，即使输了，你都不知道怎么输的。
再说说中期看规划。什么是规划，就是预期，买任何资产都是看预期。
你说我是刚需，我不看预期，那是扯淡。因为人活着就是一个感觉，你预期不准，买在了高点，多花了钱，当了大冤种，其实就是为了同样的资产，你多花了钱。
你的钱就那么多，买了这个就不能买那个，里外里，你还是亏的。
怎么看规划，规划一般都是中长期的，一般涉及到经济和社会发展。
什么是经济发展，你就看GDP目标。举个例子，深圳市南山区2022年GDP是8000亿，大概200平方公里。那么每平方公里大概是40亿。好了，你看你要购房区域的经济发展规划，如果他的预期高于这个数，那这个规划就不实在，做规划的是傻子，也不能也当傻子。但是这种情况基本不会出现，为什么，因为做规划的人是专业的，他有他的逻辑，不会太离谱的。
怎么判断GDP的规划，你要看产业的投资、产值、构成和发展规律。
有人说，没有产业怎么办，比如北京的“睡城”。你要钻这个牛角尖，我也没有办法。因为睡在哪里，都是从事各种产业的员工，不过是因为他们没有那个支撑能力，只能寻求适合自己的地区，这就是人口迁移规律。
产业怎么看，看投资、看资源、看地区禀赋、看交通配套。产业的大头当然是投资，投资大头是。规划不是画一个圈，然后企业呼啦啦就来了。要修建基础设施，为产业落地配套。
你想想，为了这个地区的交通设施投资了500亿，他肯定不是为了这个地区以后的GDP是500亿，因为是亏钱的买卖嘛，谁会干？
还有社会发展规划，规划人口数量，这是看人口迁移规律，什么样的产业，决定了会流入什么样的人口，什么样的人口，支撑了什么样的住房。
比如，规划30万人口，假设都是3口之家，推算大概需要10万套房子，每套90平米，那么远期需求就是900万平方米。如果容积率是3，那么需要土地就是300万平方米。那么规划里住宅用地就是3平方公里。
你会和我说，你的假设条件不对。我今天谈的是逻辑，我说了我不是专业人士，没有时间去考察那些数据。你要看整个逻辑对不对，如果你感兴趣，可以去找个地区，自己改这个假设条件，去看一看。
说回来，3平方公里就可以么。这里面又复杂了，涉及到开发的进度，涉及到房地产的市场策略，涉及到产业发展的速度。如果有专业人士，给我数据，我可以给你算一算。
作为一个准备买房子的人，你也可以按照这个思路去算一算。
比如规划10万套房子，现在市场开盘只有1万套，马上会有产业投资完成，预计用工5万人，这1万套肯定不够么，房子肯定会涨价的。
你说，我等人口都迁移到位了，各种条件都到了，我再买不行么？
我告诉你，不行。为什么，因为预期和价格规律。
当预期变成现实了，肯定价格不一样了。因为谁都能知道的信息，准确不，准确，能用不，能用，只能用来检验过去发生的事儿，不能推断未来。
那个时候房价肯定高于你的心理价位，供给大于需求的话，价格会变得比合理价格高。为么高，会高多少，取决于放弃购房那部分人的行为。
看规划就是看预期，没有预期，你就是闭着眼睛走路，会不会掉沟里，看你的运气吧。
近期看金融，金融看什么，看利率，看杠杆。
买房就要加杠杆，加杠杆要考虑什么，考虑利率。利率是什么，是钱的价格，是你对用未来的钱，满足现在的需求，所要付出的成本。
为什么好多人提前还贷款，因为原来的钱比较贵，成本比较高，觉得买贵了，要退货呗。
为什么现在降利率，银行要把便宜的钱卖给你，你用不用是你自己的事儿。
如果你购房需求很强烈，现在钱又很便宜，你又看好了这个区域的人口流进流出的趋势，你又研究了这个区域的中远期规划，你相信自己的判断。
那么，就是你出手的时刻。
如果你购房需求不那么强烈，觉得以后的钱还会便宜，你对目前这个区域的人口趋势还没有看明白，对区域的中远期规划有疑虑，那你肯定要等一等，再作出判断。
所以，其实你的决策取决于你的判断，你的判断取决于你的信息完备程序，最后取决于你行程判断的基本逻辑。
再申明，我不是专业人士，文中所有的假设都是臆测的，逻辑是我自己的。
只是，觉得，我们在做事的时候，要相信自己的判断。
正如，达利欧说的，计划你的交易，交易你的计划。
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