如何运作大型综合体融资？最近有很多朋友都在搜这个问题。还有少部分人想弄明白大型综合体项目。对此，碳百科整理了相关的教程，希望能为你解除疑惑。
- 01项目类型及特点概述
●大型综合体、超高层概述1.定义
大型综合体：随着城市的不断发展，城市大型综合体项目应运而生，它是将商业、办公、酒店、公寓等多个建筑空间组合而成的建筑群。更为合理、有效的集约土地资源、聚合建筑功能、提高使用效率、以及经济效益。
同时，随着土地资源日趋紧张，项目的建筑高度上也不断拓展，很多综合体项目主塔楼采用造型新颖、形式复杂的超高层建筑，成为城市地标。
- 超高层建筑：关于超高层建筑的界定，不同国家和组织有不同标准。1972年召开的国际高层建筑会议上将40层及以上（建筑高度在100m以上）的建筑定义为超高层建筑。根据我国《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019) 建筑高度大于100m为超高层建筑。
世界高层建筑与都市人居学会则将300m作为超高层建筑与高层建筑的分界线。
随着建筑施工技术发展的日新月异，行业内对于超高层的定义已远超出上述高度。超高层建筑的发展也进入了一个全新时代，它也不再是一座建筑，而是综合了各种业态及功能的城市综合体在空间高度上的拓展和延伸。
- ●项目特点概述
1.从成本管控角度关注大型综合体及超高层建筑项目特点
项目规模大：项目体量巨大，建筑面积数十万甚至上百万平方米规模，投资额往往达数十亿元，甚至逾百亿元（人民币）。因此，任何一个环节合理管控成本将显著带来经济效益的提升。
建设周期长：综合体项目工期往往需要4～5年，超高层甚至长达8～10年，超长的施工周期也带来了巨大的成本压力。因此，合理规划开发进度、前置成本策划、优化合约分判、资金使用计划等工作亦有效提升成本管控效果。
项目复杂，难度大：
·业态：包括商业、办公、酒店、公寓等多种业态；
·专业：涉及的系统及专业工程也众多，工程界面复杂；
·成本：各个业态产品配置标准、成本指标均不相同；加上分期开发、财务成本、税筹等因素影响，合约体系复杂；
·风险：因项目复杂、工期长等特点所带来的各类风险因素增加，例如：作业条件的改变、恶劣天气影响、政策调整、技术更新、规范要求提高、市场价格波动等。因此，不仅技术上须做好施工管理、工期管理，全过程各阶段的成本合约体系的建立及风险管理也尤为重要。
- 2.大型综合体及超高层项目特点——建筑结构形式多样
结构体系形式多样，例如：
·钢筋混凝土框架+核心筒；
·钢筋混凝土筒中筒；
·钢框架+核心筒；
·钢柱混凝土框架+核心筒
·钢框架+核心筒+伸臂桁架
·巨型框架+核心筒+伸臂桁架
核心筒形式多样，例如:
·钢筋混凝土剪力墙
·型钢-混凝土组合剪力墙：内插型钢/钢板、内藏钢支撑、外包钢板等
·钢板剪力墙
- 楼盖体系形式多样，例如：
·混凝土楼盖（现浇梁板式、井字梁、密肋、无梁楼盖）
·钢(梁)-混凝土组合楼盖（钢砼+压型钢板、钢筋桁架楼承板） - 3.从成本管控角度关注大型综合体及超高层建筑项目特点
·桩基围护体系
·超大、超深基坑支护；
·降排水、土方开挖方案复杂
·超长桩基及深基坑施工难度大
·机电系统
·机电系统配置齐全、工程量大
·子系统众多、功能模块设置错综复杂
·安全、稳定、精度要求高 - ·外立面系统
·标志设计、风格独特、造型各异
·外立面系统结构承载力及使用能要求高
·建筑维护及保养系统（擦窗机）复杂
·装饰工程
·业态众多（集办公、酒店、居住、购物于一体）
·装修风格各异，品质标准要求高（例如办公5A级，酒店五星级标准及以上）
新技术、新工艺、建造标准高
·为实现复杂项目建设多采用新技术、新工艺
·建造标准高，鲁班奖、绿色建筑、LEED等
·超高层建筑施工难度大、技术复杂
·大型塔式起重机布置及吊装方案
·超高引起的人工、机械各类降效
·通信联络设备的使用及摊销
·作业空间狭小、施工组织难度高
·安全、消防管理难度大 -
02针对项目特点的全过程各阶段管控要点分析
●管控要点
●案例及经验分享
工程投资决策阶段工作要点：
·选择与确定建设项目方案
·对拟建项目的必要和可行做出技术经济论证
·对不同建设方案进行技术经济比较及做出决策
在项目建设的各个阶段中，投资决策阶段投入一般仅为造价的1％～2％，但是影响工程造价的程度最高，可达80％～90％。投资决策的正确与否，直接关系到最终工程造价的高低，对投资效果起决定的作用，因此，加强建设项目投资决策阶段造价管理意义十分重大。 - 【示例】不断细化的成本估算（概念设计--规划方案--方案设计--目标成本）
-
□实时跟踪测算整体设计方案、专项方案、多方案比选等的成本变化；通过方案成本测算、价值工程，提供各方案的经济评价；
□同时，充分比对类似项目设计参数、产品配置、市场价格水平、成本指标 ，评估本项目成本合理，提供优化建议。
□随着设计方案的逐步深化，合约规划及招标策划逐步细化，进一步分解目标成本对应至合约规划的各个标段，同时明确各标段工作内容及界面划分，这也是目标成本得以落实的重要环节。
□根据项目开发计划、施工进度、标段划分及招标策划，编制项目资金计划（即资金流量表），并贯穿整个项目的实施过程中，动态的进行更新调整，提高项目资金的使用效率。 - 【示例】无梁楼盖体系、有梁楼盖体系及梁板布置方案比选
针对案例项目荷载及梁板结构初步设计，上述地下室五个楼面方案经济评估：无梁楼盖成本最高，双向梁板体系最低。本项目地下三层，最终对净空高度要求较大的区域采用无梁楼盖，其余楼面采用评估最为经济的双向梁板体系。
根据项目经验统计，虽然无梁楼盖成本较高，但利于增加净空高度，降低地下室开挖深度，利于管线布置，且施工简洁，在地下室层数较多时常采用中，特别是人防区域及地下室顶板本身因荷载及抗渗要求板厚较大，采用无梁楼盖综合而言经济更高。地下室层数较少时，采用主次梁板体系则更为经济。由此可见，应根据不同的使用功能采用不同楼盖形式，以达到较为合理的经济效益。 - 【示例】围护、基坑开挖顺序、桩基、塔楼结构多方案综合比选
围护及开始方案预应力锚索方案，分阶段开挖砼支撑方案///平米指标232元/m2267元/m2
差异百分比-15.09%
桩基方案钢梁方案
1000mm直径钻孔灌注桩钢梁方案+1200mm直径钻孔灌注桩/混凝土梁方案+1000mm直径钻孔灌注桩混凝土梁方案+1200mm直径钻孔灌注桩平米指标98元/m297元/m2
110元/m2112元/m2差异百分比-1.0%
14.6%16.7%塔楼结构方案钢梁/斜柱钢梁/直柱-贴近幕墙钢梁/直柱-不贴近幕墙混凝土梁/斜柱混凝土梁/直柱-37.6%平米指标2.115元/m22.013元/m22.009元/m21.500元/m21.320元/m2差异百分比/-4.8%-5.0%-29.1%
- 【示例】成本优化及价值工程——幕墙方案比选
- 【实例】某超高层项目标段划分及合约界面分判
【示例】对应合约规划的目标成本分解及资金计划
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目标成本分解到各业态及专业工程，进行限额设计、指导招标。
资金计划——商业综合体项目资金使用量大，建安成本的支出，关系到业主方的融资及财务成本、项目节点的确定。 -
左图：工程界面表
合约分判、合同模式、界面划分、条款设定、价款设定的原则及思路：
>>利于现场协调管理、保证质量、安全及工期；
>>明确责任，有效进行风险管理；
>>利于资金安排、提高资金使用效率； - 【示例】大型综合体及超高层建筑地下空间施工方案比选及成本关注点
施工方法适用条件主要优点主要缺点成本影响顺作法·地质条件好
·周边环境保护要求较宽松
·场地堆放条件宽裕
·工期非特别紧张的情况·工艺成熟
·基坑支撑架构简洁
·工期较易把握
·作业条件好，工程质量易保证·施工工期长
·基坑支撑变形大
·对周围环境影响大·常规方案成本逆作法·地质条件较差
·周边环境保护要求较高
·场地狭小
·工期紧张
·整个地下结构平面尺寸不是特别大的情况·对周边环境影响较小
·施工工期相对较短
·临时支撑投入量小·工艺复杂、技术要求高
·操作空间狭小、通风照明条件差、施工降效·临时支撑体系基本同常规方案；
·永久结构做为支撑体系，增加的交界面处理、钢筋预留及接驳；
·顺做区、逆做区（一次开挖、二次开挖…N次开挖）开挖及外运施工难度不同，分别计量、计价；
·因场地狭小导致二次搬运、临时堆场等对结构荷载增加的加固支撑处理、机械/人工降效等措施费的影响顺逆结合·地质条件较差
·周边环境保护要求较高
·场地狭小
·工期紧张
·因开发规划要求（例如：裙楼/塔楼低区先行开业，缓解资金压力等）·减小基坑变形对周围环境的影响
·施工工期相对较短；保证关键部位的施工进度
·有效提高施工效率·顺作法和逆作法交界面的处理有一定难度
施工方法顺作法逆作法顺逆结合主要优点·工艺成熟
·基坑支撑架构简洁
·工期较易把握
·作业条件好，工程质量易保证·对周边环境影响较小
·施工工期相对较短
·临时支撑投入量小·减小基坑变形对周围环境的影响
·施工工期相对较短；保证关键部位的施工进度
·有效提高施工效率主要缺点·施工工期长
·基坑支撑变形大
·对周围环境影响大·工艺复杂、技术要求高
·操作空间狭小、通风照明条件差、施工降效·顺作法和逆作法交界面的处理有一定难度 - 施工方法成本影响顺作法·常规方案成本逆作法·临时支撑体系基本同常规顺做方案；
·永久结构做为支撑体系，增加的交界面处理、钢筋预留及接驳；
·顺做区、逆做区（一次开挖、二次开挖…N次开挖）开挖及外运施工难度不同，须分别计量、计价；
·因场地狭小导致二次搬运、临时堆场等对结构荷载增加的加固支撑处理的成本
·机械/人工降效等措施费增加顺逆结合 -
由于项目的复杂，措施项目费用计取和调整较为复杂，很多措施项目没有类似分部分项工程计量计价的统一规则及标准，均是根据项目特点、场地条件、技术方案、施工组织设计等而定。 特别是超高层建筑，由于其“超标、超限”、“工期长、工期紧”、“功能重叠”、“场地限制”等特点，项目执行过程中，可能会引发较多措施项目变更的因素，诸如：方案调整、图纸深化、缺漏补充、合作变化、系统增加、规范调整、标准提高、内部布局变化等。
所以，需要实现全面、全方位地了解工程项目的重点和难点所在，把控好影响措施项目费的关键内容或节点。同时通过责任明确、合约条款的设定、计价方式的约定，管理流程的建立及执行，有效控制措施项目变更。 - 单价措施项目费通常被称为“施工技术措施费”，是指措施项目中能计量的，且以清单形式列出的项目费用。
单价措施项目费＝∑（单价措施项目工程量X综合单计）
脚手架工程费：①可按实物量清单计； 按建筑面积、垂直/水平投影面积以平方米综合单价计算·包括：常规脚手架、综合脚手架费、满堂脚手架费、整体提升架费、其他专业工程脚手架费等
单价措施项目费（施工技术措施费），是指能计量的，且以清单形式列出的项目费用。
单价措施项目费＝∑（单价措施项目工程量X综合单计）
垂直运输费：①可按建筑面积以每平方米综合单价计算；按施工工期日历天数以机械台班单价计 ·包括：塔吊、起重机、施工电梯、物料提升机、永久电梯的临时使用等费用
混凝土模板及支架（撑）费：按结构接触面积以平方米综合单价计算 ·包括：大模板、液压整体爬升模板体系、高支模、满堂承重架等
超高施工增加费：按建筑物超高部分的建筑面积以每平方米综合单价计算 ·人工降效、机械降效、加压水泵费、通信联络设备的使用及摊销、消防设施等
大型机械设备进出场及安拆费：·按使用机械设备的数量以每台综合单价计算
施工排水、降水费：·根据施工组织设计及施工方案，结合市场并参考类似项目，按实物量清单计 - 总价措施项目费通常被称为“施工组织措施费”，是指措施项目中，难以计量的，且以清单形式列出的项目费用。
总价措施项目费＝∑计算基数X相应费率（％）或金额
大体积混凝土测温及保护费
·优化混凝土配合比，大体积混凝土浇筑方案，大体积混凝土测温及内部降温措施等
混凝土泵送费
·泵管布置方案，耐超高压管道及保障管道的抗爆能力，避免堵管
液压提升组合钢平台费
吊装加固平台费
水平运输机械增加费
特殊要求检测、检验与试验费
局部细化和深化设计费 - 总承包措施项目费用的数据参考指标
高度(m)总建筑面积单方指标(元/m2)100～200200～400200～300250～500300～400450～750400～550550～900550～650600～950 注：基于超高层建筑工程特，上述数据仅供参考，它适用于建设周期正常、施工场地宽阔、施工环境良好的建设工程项目。特殊施工地区或区域、有特殊要求的建设工程项目可在此基础上，根据工程项目具体情况、实际要求另行计价调整。 - 【案例】某项目主要材料价款调整的条款设置及风险分析
合同约定
钢结构供应及安装专业分包工程
·调差材料：钢材；
·其余材料（压型钢板、螺栓等）不调差；
·人工不调差；
·风险分担范围：±5％以内不调差
合同执行
无索赔
·分析：
·主要材料已调差；
·材料价差在合理范围内风险各担；
合同约定
钢结构供应及安装专业分包工程
·调差材料：钢材；
·其余材料（压型钢板、螺栓等）不调差；
·人工不调差；
·风险分担范围：±5％以内不调差
合同执行
无索赔
·分析：
··主要材料已调差；
·材料价差在合理范围内风险各担；
合同约定
桩基围护专业分包工程
·调差材料：钢筋、混凝土、水泥；
·其余材料：不调差
·人工可调差
·风险分担范围：±10％以内不调差
合同执行
无索赔
·分析：
·施工周期较短；
·工期内材料及人工市场价格较平稳，无较大波动； - 合同约定
总承包工程
·调差材料：钢筋、混凝土、钢材；
·其余材料、人工均不调差；
·风险分担范围：±8％以内不调差
【 xx市指导文件摘录】疫情防控期间及解除后，遇有人工、设备、材料、机械价格大幅上涨的，发承包双方可根据项目实际情况合理分担风险：……，发承包双方可根据实际情况及市场因素，按照情势变更原则，合理约定价格风险分担的调整办法，由承包人承担的价格风险幅度一般不高于5％。
合同执行
调差无索赔，疫情后新增工作索赔价差
·疫情后新增工作内容（例如：增加大面积细石砼找平）单价索赔（不沿用合同价）要求按市场价核定；
·其余调差材料按合同约定调差。
合同约定
幕墙供应及安装专业分包工程
·调差材料：铝型材
·其余其他独立于幕墙框架系统的铝材（复合铝板、穿孔铝板等）不调整；人工不调整；
·风险分担范围：±5％以内不调差
合同执行
索赔涨价损失：其他铝材、玻璃、钢材
·实际开工时间较原合同约定工期滞后；
·其他铝材、玻璃、钢材占比合同价款比重较大（33％～35％），波动幅度（上涨）较大（约达30％～70％）；
·情势变更+指导文件
合同约定
综合机电专业分包工程
·调差材料：电线电缆之铜材
·其余材料、人工均不调差；
·铜价每1,000元/吨涨跌（向下取整＝±N），调价±N*1％
合同执行
索赔涨价损失：其他铜材及调价系数、钢材、甲指乙供设备
·实际开工时间较原合同约定工期滞后
·占比合同价款比重较大的材料（约48％），波动幅度（上涨）较大（约达35％～58％）；
·情势变更+指导文件
合同约定
综合机电专业分包工程
·调差材料：电线电缆之铜材
·其余材料、人工均不调差；
·铜价每1,000元/吨涨跌（向下取整＝±N），调价±N*1％
合同执行
索赔涨价损失：其他铜材及调价系数、钢材、甲指乙供设备
·实际开工时间较原合同约定工期滞后
·占比合同价款比重较大的材料（约48％），波动幅度（上涨）较大（约达35％～58％）；
·情势变更+指导文件 - 合同约定
消防专业分包工程
·不调差
合同执行
索赔涨价损失：铜材、钢材、甲指乙供设备
·实际开工时间较原合同约定工期滞后；
·占比合同价款比重较大的材料（约47％），波动幅度（上涨）较大（约达35％～58％）
·情势变更+指导文件 - 案例分析
·工期较长、工期不确定较大时，合同通常可对占比合同金额较大的主要材料进行调差；
·占比合同成本较大的材料，通常采用风险各担原则，约定在一定涨幅范围外时，进行调差；
·根据项目情况，价款设置上合理分担价格风险，便于成本管理；
·同时，开发进度、施工工期等进度管理也应匹配合同执行，避免偏离合同条件后引起争议及索赔。 -
组织管理
·内部与外部组织保证高效、协调
·组织架构合理、人员配置合理
·保管理清晰、沟通顺畅、专业、协调
专业管理
·严格执行合同
·注重专业、严格执行工作流程、工作守则及操作规范
·注重时效
·注重质量管理
风险管理
·识别及控制各种因素可能引发的风险
·通过进行合理分担、积极处理费用偏差、做好风险事件的处理及成本管控
信息管理
·统一规范的文档标识体系及编制要求
·规范存档体系（特别是电子文档）
·确保所有工作资料完备、依据充分、保存完整
·通过信息技术高效处理及传递数据，提高工作效率及质量
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